欢迎来到竞技宝测速!
竞技宝测速
打开客服菜单
新闻中心
最高院裁判:房屋被征收承租人只能主张租赁合同权利
发布时间 : 2022-09-13 01:08:05 来源:竞技宝官网登录 作者:竞技宝手机网页版 浏览量 : 84

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,在国有土地上房屋征收关系中,停产停业损失补偿应当归房屋有权人即出租人所有,承租人无权主张享有和分配。

  2.房屋征收补偿关系与房屋租赁合同关系,是两个完全不同的法律关系,房屋承租人只能根据房屋租赁合同,向出租人主张不能继续履行租赁合同而产生的违约责任。

  1.承租人与出租人签订的《租赁合同》第六条第二款约定:“使用期间,因政府城市开发建设或该工程改扩建,拆迁费归甲方(出租人)所有,安置费和补偿费用于安置企业职工及按相关政策补偿乙方(承租人)停业期间的歇业费。”承租人基于上述《租赁合同》主张歇业费;依据该《租赁合同》,歇业费应按相关政策补偿,而非按出租人与征收人所签订的《征收补偿协议书》补偿。故承租人主张出租人应按《征收补偿协议书》规定的“停产停业损失补偿标准”补偿承租人无相应政策依据,亦与租赁合同约定不符。

  2.承租人提起诉讼时认为根据出租人与承租人双方签订的《租赁合同》,出租人须向承租人支付相应的歇业费,故本案系房屋租赁合同纠纷。出租人与征收人签订《征收补偿协议书》及《补充协议》的行为,跟承租人无法律上的利害关系,承租人不是上述《征收补偿协议书》及《补充协议》的当事人,出租人与征收人签订上述《征收补偿协议书》及《补充协议》的行为不构成对承租人的加害行为。

  第二条为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

  再审申请人兰州美华地下商城有限公司(以下简称美华公司)因与被申请人兰州市人民防空办公室(以下简称兰州市人防办)房屋租赁合同纠纷一案,不服甘肃省高级人民法院(2017)甘民终576号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

  美华公司申请再审称,一、美华公司与兰州市人防办签订的《租赁合同》合法有效,兰州市人防办与临夏路街道办、轨道公司签订的《征收补偿协议书》合法有效,美华公司依法有权按照《征收补偿协议书》中约定的标准受偿停产停业补偿费中属于美华公司停业期间的歇业费。1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《甘肃省实施2.兰州市人防办多次向美华公司承诺按照《房屋征收补偿协议书》中约定的标准补偿停产停业损失,且《兰州市人民防空办公室关于兰州市轨道交通建设西关什字地下人防商城搬迁的通知》(以下简称《搬迁通知》)亦载明兰州市人防办系基于《征收补偿协议书》要求美华公司限时搬迁;3.美华公司曾就歇业费提起过确认之诉,甘肃省兰州市城关区人民法院(2014)城民一初字第1112号判决《征收补偿协议书》第七条第二款中兰州市城关区西关什字地下人防商城每月60元/m2“停产停业损失补偿”中57.72元/m2属于美华公司。后兰州市中级人民法院将该案发回重审期间,兰州市人防办与临夏路街道办、轨道公司签订《补充协议》,废止了《征收补偿协议书》中第七条第二款关于停产停业损失补偿的相关约定,恶意侵犯美华公司合法权益。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项之规定,《补充协议》应无效。原审以该《补充协议》为依据作出判决错误。三、即便不考虑《补充协议》的效力,兰州市人防办也应就其签订该《补充协议》,放弃停产停业损失补偿费的行为对美华公司承担侵权赔偿责任。综上所述,再审申请人美华公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。

  兰州市人防办发表意见称,一、兰州市人防办与美华公司之间为租赁合同关系,兰州市人防办与临夏路街道办和轨道公司之间为征收补偿关系。根据债权的相对性原则,美华公司无权直接主张《征收补偿协议书》中属于兰州市人防办的征收补偿权利。二、根据《租赁合同》第六条第二款,案涉房屋被整体征用拆迁因歇业补偿引起的纠纷应当适用的政策为《兰州轨道交通项目国有土地上房屋征收办法》。《租赁合同》并未约定美华公司有超出政策规定标准获得额外补偿的权利。三、兰州市人防办已累计向美华公司支付各项补偿费用1714812.80元,其中包括美华公司3个月停产停业损失656100元。兰州市人防办已依据《租赁合同》、按照相关政策对美华公司进行了足额补偿。四、兰州市人防办获得征收补偿的权利和美华公司依据《租赁合同》获得歇业费的权利为不同的权利,美华公司将两者混为一谈,认为本案属于侵权纠纷不能成立。

  根据美华公司的再审申请,本院对以下事项进行审查:一、关于美华公司主张受偿歇业费的问题;二、关于兰州市人防办是否需对美华公司承担侵权赔偿责任的问题。

  美华公司认为《补充协议》无效,其可依据《征收补偿协议书》中的第七条第二款受偿歇业费。经审查,美华公司的上述主张不能成立,理由如下:

  第一,美华公司与兰州市人防办签订的《租赁合同》第六条第二款约定:“使用期间,因政府城市开发建设或该工程改扩建,拆迁费归甲方(兰州市人防办)所有,安置费和补偿费用于安置企业职工及按相关政策补偿乙方(美华公司)停业期间的歇业费。”美华公司基于上述《租赁合同》主张歇业费,依据该合同,歇业费应按相关政策补偿,而非兰州市人防办与临夏路街道办、轨道公司所签订的《征收补偿协议书》。兰政发﹝2013﹞33号文件《兰州市轨道交通项目国有土地上房屋征收办法》第三十三条:“……一类地段停产停业损失标准为:营业铺面房每月每平方米60元……非住宅房屋征收一次性发放3个月停产停业损失补偿……”。按照上述政策,一类地段营业铺面房每月每平方米60元,一次性发放3个月停产停业损失补偿。故美华公司主张兰州市人防办应按《征收补偿协议书》第七条第二款中补偿每月60元/m2“停产停业损失补偿”中57.72元/m2,补偿自2013年10月至该工程交付美华公司租赁使用月止无相应政策依据,亦与租赁合同约定不符。

  第二,美华公司称《搬迁通知》中载明兰州市人防办系基于《征收补偿协议书》要求美华公司限时搬迁,故其有权依照《征收补偿协议书》中的约定受偿歇业费。经审查,《搬迁通知》系兰州市人防办要求美华公司进行搬迁的通知,其引用《征收补偿协议书》的目的在于要求美华公司搬迁,而非就歇业费问题对美华公司所做出的承诺。且《征收补偿协议书》第七条第二款约定,以上具体事宜另行签订补充协议。由此可见,美华公司理应知晓《征收补偿协议书》并非确定歇业费的最终条款,其应当可以预见兰州市人防办、临夏路街道办、轨道公司会就歇业费的具体事宜另行签订补充协议。故兰州市人防办、临夏路街道办、轨道公司签订《补充协议》系根据《征收补偿协议书》约定,具有合同依据。

  第三,美华公司称《补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项所规定的无效情形,经审查,《补充协议》系兰州市人防办、临夏路街道办、轨道公司三方签订,为各方真实意思表示,符合甘肃省兰州市拆迁安置的有关政策,不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项所规定的无效情形,合法有效。同时,经一审法院查明,征收人给付的拆迁安置补偿费用,兰州市人防办已全额补偿给实际使用人,并未恶意截留。故兰州市人防办不存在与临夏路街道办、轨道公司恶意串通损害美华公司利益的情形。

  综上所述,美华公司认为《补充协议》无效,其可依据《征收补偿协议书》第七条第二款受偿歇业费无事实和法律依据。

  经审查,美华公司向一审法院提起诉讼时认为根据双方签订的《租赁合同》,兰州市人防办须向美华公司支付相应的歇业费,故本案系房屋租赁合同纠纷,原审法院定性正确。兰州市人防办与临夏路街道办、轨道公司签订《征收补偿协议书》及《补充协议》的行为与美华公司无法律上的利害关系,美华公司不是上述协议的当事人,兰州市人防办签订上述协议的行为不构成对美华公司的加害行为。故美华公司主张本案案由应为侵权纠纷无事实及法律依据,本院不予支持。

  综上,美华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用

cache
Processed in 0.006829 Second.